나는 마트 대신 부동산에 간다, 김유라

어떤 내용을 교과서에서 글로 배우는 것과 삶을 토대로 배우는 것의 차이점은 있을까? 물론 있다. 내가 요즘 절실하게 깨닫고 있는 자본주의에 대해서도 그렇다. 나는 자본주의에 대해 교과서에서 글로 배웠다. 깊은 생각없이 우리는 자본주의 살고 있으며 돈으로 움직이는 사회 시스템이라고 생각했다. 정작 나는 삶에서 중요한 내용인 자본주의가 어떻게 작동하는지 우리 삶에 어떤 영향을 미치는지 관심을 두지 못했다. 지금이나마 중요함을 깨닫고 공부하고자 하는 것이 다행이지만 조금만 더 빨리 깨달았다면 하는 아쉬움이 있다. 자본주의의 중요한 현물 자산 중 하나인 부동산에 대해 책을 읽으며 배워보고자 한다. 그 첫번째로 '나는 마트 대신 부동산에 간다'라는 책을 읽었다. 내용을 지금부터 정리한다.

 

p56. 부동산 투자는 심리다. 매도자는 가격이 오르지 않으리라고 생각해서 집을 팔고, 매수자는 오를 것으로 예상해서 집을 산다. 뉴스에서 부동산 경기가 좋다고 말하든 나쁘다고 말하든 그것이 중요한 게 아니다. 중요한 것은 사람들이 경기를 어떻게 느끼고 있느냐다. 

 

p57. 아파트를 살 때는 오르지 않을 것이라고 예상하는 사람의 아파트를 사라. 그래야 많이 깎을 수 있다. 반대로 팔 떄는 오르리라고 사람이 많을 때 팔아라. 투자자는 대중보다 늘 한발 빠르게 움직여야 한다.

 

p67. 돈 되는 정보 돈 안내고 활용하는 앱

-국토교통부 실거래가 공개시스템

-네이버 부동산

-온나라

-토지이용규제정보서비스

-국민은행 부동산 알리지

-부동산114

 

p87. LTV란?

담보가치(주택가격) 대비 대출 비율이다. 즉 집을 담보로 대출을 받을 때 집의 자산가치를 얼마로 보는가를 말한다. 

 

p93. 나는 현장에 가면 물건만 보는게 아니라 사람들까지 유심히 본다. 엘리베이터에서 마주치는 여자들, 놀이터에서 노는 아이들, 친구와 이야기하며 지나가는 청소년들, 그들의 인상을 보고 그들이 무슨 말을 하고 어떻게 행동하는지 안 보는 체 하면서 슬그머니 살핀다.

 

p97. 아파트는 오르는 데만 오른다

아파트의 구매력이 가장 좋은 30대가 선호하는 지역은 학군도 학군이지만 아무래도 직장 접근성이 좋은 곳, 교통이 편리한 지역을 선호한다. 실제로 이런 곳은 전세가가 높고 가격이 꾸준히 오른다.

 

p100. 가격대까지 고려해서 어느 곳에 살고 싶은지 생각해보면 사람들이 선호하는 지역과 아파트가 보일 것이다. 

 

p102. 영원한 희소가치, 20평대 아파트(방 3개, 계단식, 20평대)

 

p106. 방 2개에 화장실 하나, 역세권, 오래된 아파트라도, 또 주변에 아무리 새 아파트가 들어서도 이런 아파트는 수요가 줄지 않는다. 가격 메리트가 있기 때문이다. 

 

p107. 즉 20평대를 고를 때는 20,30,40평대로 이루어진 단지를, 40평대를 고를 때는 40,50,60평대가 함께 있는 단지를 선택하면 된다. 내가 가진 아파트가 그 단지에서 가장 작으면 되는 것이다.

 

p111. 살 때부터 팔 때를 생각하라.

-과거의 거래량을 확인하라.

우선 그동안의 거래량을 보면 된다. 특히 불황기에도 꾸준히 매매가 이루어지는지를 살펴봐야 한다. 호황기, 상승기에는 물건이 귀하니 비인기층도 잘 팔리기 때문이다. 국토교통부 실거래가 사이트를 참고하면 어느 층수가 거래가 잘되는지 정도는 알 수 있다.

 

-전세 현황을 파악하라.

내놓은 전세 물량이 적다는 것은 이사 오는 사람들이 끊임없이 있다는 뜻이다. 즉 사람들이 선호하는 곳이라는 의미다. 전세가율도 중요한 지표가 된다. 전세가는 매매가와 비슷한 수준으로 높아야 한다. 그래야 높은 전세금을 감당하지 못하고 매매로 전환하는 수요가 생긴다. 전세가가 낮으면 실거주자들이 계속 전세로 살려 한다. 또한 전세가율이 낮다는 것은 살기 좋은 곳이 아니라는 방증이다. 

 

-로열동, 로열층을 공략하라.

부동산 경기가 호황일 때야 가격만 맞으면 아무 물건이나 잘 팔리지만, 불황일 때는 철저하게 로열동, 로열층 급매 위주로만 팔린다. 그런데 동과 층만큼 라인도 중요하다. 라인도 고려해서, 조금 비싸더라도 로열동, 로열층을 구입하면 원하는 때 매도하기 쉽고 좋은 가격을 받을 수 있다.

1등: 로열동, 로열층

2등: 비로열동, 로열층

3등: 로열동, 비로열층

4등: 비로열동, 비로열층

5등: 1층, 탑층

 

-시세보다 싼 집은 의심부터 하라.

 

p121. 주목하라, 나 홀로 아파트

​1000세대 이상의 대단지에 있는 집을 사야 한다는 것은 아파트 투자의 원칙으로 통용되고 있다.

-시골에 있는 나 홀로 아파트는 저층이라도 조망이나 채광이 좋기 때문에 굳이 높은 층을 고집할 이유도 없다. 그래서 시골의 오래된 나 홀로 아파트는 실거주자들의 선호도가 높다.

 

-수도권보다 많은 개발 호재. 아파트 투자에서 미래가치를 평가하는 가장 중요한 요소는 개발호재다. 정확하게 말하면 인구 유입을 의미한다. 산업단지 근처의 아파트라면 나 홀로 아파트라도 적지 않은 수익을 낼 수 있다.

 

p125. DTI란?

​총부채상환비율이라는 뜻. 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 말한다. 

 

p134. 저평가된 곳을 찾아라.

​-더 떨어질 수 없는 가격대

저평가되어 더는 가격이 떨어지려야 떨어질 수 없는 물건은 안전하다. 경험상 이런 아파트는 매수세도 꾸준하고 정말로 가격이 떨어지지 않는다. 다른 투자자들도 비슷하게 생각하기 때문이다.

 

-논밭 가운데 아파트라도 교통이 좋다면

천안시 쌍용동과는 자동차로 10분 거리이고, 천안과 이어지는 도로는 신호등 업이 고속도로처럼 뻥 뚫려 있었다. 행정구역상 아산이지만 천안까지 길이 막히지 않아 천안권 생활을 할 수 있는 곳이기에 나쁘지 않다고 생각했다.

 

-전세가가 급격히 올라 매매가에 근접한 아파트

투자금이 많이 들지 않는 것이 가장 좋은 경우이다. 다만 전세가 급격히 오를 때는 매매도 원활하기 때문에 매물을 찾기가 쉽지 않다. 이때는 투자자들이 진입하지 않았거나 잘 알려지지 않은 단지 위주로 접근하면 좋다. 전세가가 얼마나 오를지 예측하는 일은 그리 어렵지 않다. 국토교통부 실거래가를 관찰하여 과거에 2년마다 얼마씩 올랐는지를 보면 쉽게 예상할 수 있다.

 

-학군이 좋은 곳이 상승폭도 크다.

가격이 상승할 때는 사람들이 선호하는 곳이 가장 크게 오른다. 그 가운데서도 초등학교, 중학교 학군 좋은 곳이 최고다.

 

-싼 아파트를 사서 예쁘게 예쁘게

집을 보러 다니다 보면 아무래도 수리가 잘된 집에 눈길이 더 가고 마음이 끌린다. 도배, 장판, 페인트, 조명 등 기본적인 것만 깔끔하게 수리해놓아도 집이 훨씬 좋아 보인다.

 

p145. 목표 수익률을 정하라.

-계산기가 필요 없는 수익률 분석표

투자를 하기 전에 반드시 해야 할 일이 하나 있다. 얼마 동안이나 투자할지, 가격이 어느 정도가 될 때 매도할지를 정하는 일이다. 투자기간을 '오를 때까지'라고 막연히 생각하거나 매도금액을 '1억원이 오르면'이라고 장밋빛 꿈을 꾸듯 정하는 것은 위험하다. 합리적인 근거가 있어야 한다. 월세의 경우 투자기간은 4년 이상을 계획하고, 수익률은 최소한 연 10% 이상을 목표로 한다.

 

-이 아파트를 사들인 이유는, 가격이 저렴하다는 점 외에 주변에 산업단지가 커지고 있어 인구 유입이 많았기 때문이다. 신규 물량이 전혀 없는 동네라는 이유도 있었다. 이 아파트에 투자한 이유는 다음과 같다.

1. 평단가가 주변 신규 아파트 시세의 50% 이하

2. 수익률 분석표를 봤을 때 월세수익에 비해 저평가되었음

3. 앞으로 공급이 어려운 방 3개짜리 26평 아파트라는 희소가치

 

-전세가는 될 수 있으면 매매가와 비슷한 수준으로 높아야 한다. 그래야 높은 전세금을 감당하지 못하고 매매로 전환하는 수요가 생길 가능성이 있다. 이런 이유로 나는 전세가율이 90% 이하인 아파트에는 투자하지 않는다. 미리 명확한 기준을 정해놓고 투자해야 한다. 

 

p150. 대출의 마법을 일으켜라.

​-오히려 빚이 없는 것을 두려워하라.

대출은 위험한 것이 아니다. 대출이 위험하다는 것은 부동산을 매수한 뒤 가격이 하락할까봐 두렵다는 이야기인데, 은행에서 가만히 있는 내 돈의 가치도 하락한다는 걸 모르고 하는 소리다. 다만, 오른다는 확인 있어야 한다. 얼마나 오를지에 대한 확신이 없다면, 더는 떨어질 데가 없어 손해는 보지 않을 것이라는 확신이라도 있어야 한다. 그렇지 않은 곳은 대출을 받아가며 투자할 이유가 없다.

 

-고정금리, 3년 거치, 30년 상황

투자자에게 가장 좋은 상환 방식은 고정금리, 3년 거치, 30년 상황이다.

대출이자를 내는 방식에는 세가지가 있다. 매월 내는 금액이 큰 순서로 나열하면 다음과 같다.

1. 원리금균등상환: 원금과 이자를 매달 같은 금액으로 납입

2. 원금균등상환: 매달 같은 원금 납입, 이자는 조금씩 줄어든다.

3. 거치식: 원금은 상환하지 않고 이자만 납입한다.

 

p159. 개발 호재보다 수요와 공급이 중요하다.

​-소문에 사고 뉴스에 팔라.

고수들은 뉴스에 팔고 초보들은 뉴스에 산다.

 

p164. 전세 투자는 2년, 월세 투자는 4년

​-전세 투자, 2년의 법칙 

나의 투자 원칙 가운데 하나가 실거주자가 매수할 수 있는 아파트를 사는 것이기 때문이다. 투자를 할 때는 2년 후 시장이 어떻게 변화할지 미리 점검하고 접근한다. 2년 후를 예측하는 방법은 어렵지 않다. 주변에 신규로 분양하는 아파트가 있는지, 있다면 부냥이 완료된 세대수는 얼마인지, 내년과 내후년에 입주하는 물량은 어느 정도인지 알아보면 된다. 

 

-월세 투자, 4년 이상

월세수익률이 높을수록 매매가 상승이 더딘 것이 보편적이기 때문에 4년 이하로 보유했다가 팔고 또 사는 것은 의미가 없다. 매수 당시부터 신경 써야 할 부분은 다음과 같다.

1. 저평가되어 있는가(낮은 매매가)

2. 희소가치가 있는가(평형, 입지)

3. 임대수요는 풍부한가(교통, 직장, 주거 근접)

4. 주변에 예정된 신규 분양은 없는가(입주물량과 분양 가격)

 

-물량이 많을 때는 최소한 서른 곳의 중개소에는 내놓아야 팔린다.

 

p172. 부동산 투자는 시간에 투자하는 것

​-투자의 목적 

부동산 투자는 시간을 사는 것이다. 시간은 내가 가진 돈의 가치를 떨어뜨린다. 그래서 우리는 돈의 가치가 떨어지더라도 그만큼을 상쇄하고 남을 무언가를 구입해두는 것이다. 인플레이션 헤지를 위해 투자를 하는 셈이다. 인플레이션을 헤지할 수 있는 현물에 투자하는 것 아니면 이제는 길이 없다.

 

p177. 종잣돈 모으는데는 적금이 최고

​-이자만 놓고 봤을 때는 적금이 정기예금에 비해 손해지만, 돈을 모으는데는 최고의 상품이다. 이율이 낮긴 해도 종잣돈을 모으려면 1년자리 적금으로 시작하는 것이 좋다. 요즘 같은 시대는 금리가 워낙 낮으니 이자를 따지기보다는 저축 총액에만 집중하자. 

 

p206. 부동산에서 성수기와 비수기는?

​대체로 8월과 1~2월을 성수기로 볼 수 있다.

8월은 여름방학 이사 수요와 가을에 결혼할 신호부부 수요가 많고, 1~2월은 겨울방학과 학군 이사 수요, 봄 신혼부부 수요가 많다.