아기곰의 재테크 불변의 법칙(2), 아기곰

p181. 서울 요지에 있는 아파트와 산골짜기에 있는 아파트 값이 다른 것은 그것을 짓는 시멘트나 철근 값이 달라서가 아니다. 땅값이 달라서이다. 요지에 있는 땅값이 비싸다고, 그 땅이 기름지거나 그런 것은 아니다. 그 땅이 가지고 있는 무형의 자산, 바로 입지가 다르기 때문이다.

 

결국 앞으로는 투자를 할 때 주택 수를 무리하게 늘리는 것보다는 한 채를 사더라도 남들도 사고 싶은 곳에 사는 것이 좋다. 무조건 비싼 주택이 좋다는 의미가 아니라 수요가 몰리는 곳에 내 집 마련을 해야 미래에 두 발 뻗고 잘 수 있다는 뜻이다.

 

p183. 결국 단기적으로 시장 가격을 결정하는 것은 수요와 공급의 법칙이지만, 장기적으로는 유동성 확대, 그러니까 시중에 돈이 얼마나 풀렸는지도 중요하다.

 

p198. 1가구 다주택자의 경우도 자산을 처분하는 방법보다는 주택을 월세로 돌려서 수익을 창출하는 방향으로 갈 가능성이 더 크다. 자산을 처분하여 현금화하게 되면 자식을 포함한 주변에서 그 돈을 탐하는 사람이 나올 가능성이 높다. 몇 푼의 현금을 가지고 부모 자식 간에, 또는 형제간에 다툼이 생기는 일이 적지 않다. 그러므로 주식을 처분하기보다는 그 주택을 세를 주고, 그 임대료로 생활비를 충당하고 있다가 나중에 자식에게 그 집을 물려주는 것이 부모 입장에서는 현명한 처사인 것이다. 다시 말해 황금알을 낳는 닭을 죽여 뱃속의 달걀을 한꺼번에 꺼내는 것보다는 그 닭이 황금알을 계속 낳게 하는 것이 더 현명하다는 것이다. 

 

p201. 좋은 투자처를 고르는 눈, 입지를 보라

주택 시장에서 망고와 돌을 구분할 수 있는 기준은 입지라고 할 수 있다. 수많은 전문가들이 부동산 투자에서 첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지라고 한다. 

그러면 좋은 입지를 선택하는 기준은 무엇일까? 지역에 따라 중요도의 차이는 있지만 직주근접, 교통, 교육, 거주 환경을 들 수 있다. 

 

p202. 그러므로 직주근접의 정확한 의미는 본인의 직장과 본인의 거주지가 가까이 있는 것이 아니라 본인의 집을 사 줄 만한 사람의 직장과 본인의 집이 가까이 있는 것을 말한다. 다시 말해 본인의 집 근처에 얼마나 많은 직장(일자리)이 있는지가 중요한 요소이다. 그 직장에 다니는 종업원 중에서 내 집을 사 줄 사람이 나올 수 있기 때문이다.

 

p204. 그런데 투자 측면에서는 일자리의 수가 중요한 것이 아니라 일자리가 늘어나는 추세가 중요하다. 일자리가 많은 지역은 과거에 집값이 이미 올라 있을 가능성이 있다. 높은 주택 수요가 이미 집값에 반영되어 있다는 뜻이다. 그러므로 현재 얼마나 일자리가 많은가보다 일자리가 늘고 있는가가 투자 측면에서는 중요하다.

 

p206. 결국 어떤 지역의 집값 또는 전셋값이 꾸준히 오르려면 그 지역에 유입되는 주택 수요가 늘어야 하는데, 이를 위해서는 그 지역의 일자리 증가가 선행되어야 한다는 뜻이다. 

 

p208. 그런데 직주근접을 따질 때, 간과해서는 안 될 요소가 있다. 첫째는 단순히 일자리가 늘어나는 것이 중요한 것이 아니라 그 직장에서 일하는 사람의 소득 수준이 중요하다. 어느 나라든 소득이 낮은 계층의 자가 보유율이 낮기 때문에 소득이 낮은 계층이 유입되었다고 주택 수요가 비례해서 늘었다고 보기는 어렵기 때문이다.

 

p211. 입지의 3대 요소, 교통, 교육, 환경을 따져 보라.

많은 전문가들이 입지의 3대 요소를 교통, 교육, 환경이라고 한다.

 

p215. 사교육을 통해 단순히 시험 점수 몇 점 더 받는 것이 중요한 것이 아니라 자녀에 미치는 영향 때문에 학군이 중요한 것이다. 틴에이저가 되면 아이들은 부모님이나 선생님의 말보다는 친구나 또래의 말이나 행동에 더 영향을 받는다. 그런 상황에서는 주변에 어떤 친구들이 있는가가 중요하다. 

 

p216. 이런 이유로 많은 부모들은 본인의 자녀들이 '공부 잘하고, 착실한' 친구를 사귀기 바라는 것이다. 하지만 본이 자녀의 속도 모르느 부모가 자녀 친구의 속까지 정확히 아는 것은 불가능하다. 그러므로 상대적으로 '공부 잘하고, 착실한' 학생들이 많은 학교에 집어넣고자 하는 것이 많은 부모의 생각일 것이다. 이것이 학군의 의미다.

 

p219. 그러면 좋은 커뮤니티의 기본 요건은 무엇일까?

첫째는 고학력의 부모가 많은 지역이어야 한다. 

둘째는 중산층 이상의 경제력을 갖춘 지역이어야 한다.

셋째는 그 지역의 구성원들이 비숫한 주거 환경을 갖추고 있어야 한다. 

 

p230. 주택을 포함하여 자산에 대한 투자는 돈 가치 하락에 대한 헤지 기능을 가지고 있다 고금을 통틀어 발권 기관이 임의적으로 돈 가치를 떨어트리는 것에 개인이 대항할 수 있는 유일한 대안이 바로 '자산에 대한 투자'라 할 수 있다. 결국 건물의 감각상각보다 돈 가치 떨어지는 속도가 더 빠르기 때문에 집값이 오르는 것 같은 착시 현상이 일어나는 것이다. 물론 집과 가은 자산에 투자하지 않고 은행 예금을 포함한 현금을 보유할 경우, 돈 가치의 하락 피해를 그대로 받을 수밖에 없다.

 

두번째 이유는 주택의 가치는 건물에만 있는 것이 아니라 대지에도 있기 때문이다. 그런데 대지는 시간이 흘러도 낡아지는 것이 아니기 때문에 회계법상으로도 감각상각을 적용하지 않는다. 다시 말해 주택에서 감가상각이 적용되는 것은 대지가 아닌 건물에 한하는 것이다. 그러므로 전체 주택에서 대지 가치보다 건물 가치의 비중이 클수록 감각상각의 영향을 받을 수밖에 없다.

 

p231. 결국 건물 가치보다 대지 가치가 높은 주택이 장기적으로는 상승 가능성이 더 높은 것이라 하겠다. 그러면 대지 가치는 어떤 주택이 높을까? 그것이 바로 입지인 것이다. 

대부분의 사람들은 입지가 떨어지는 곳의 새 아파트와 입지가 좋은 곳의 낡은 아파트 중 하나를 골라야 한다. 그러면 두 곳 중 어느 것이 투자 가치가 있을까? 살기에는 전자가 편하겠지만, 투자 가치만 놓고 보면 앞서 계산으로 증명한 대로 후자가 낫다. 당장에 편하게 살려면 새 아파트를 사는 것이고, 고생을 하더라도 투자 가치를 보면 낡은 아파트를 사면 된다. 새 아파트는 당장은 살기 좋지만 장기적으로 보면 입지의 차를 극복하기는 어렵다.

 

p233. 입지가 떨어지는 새 아파트와 입지가 좋은 지역의 낡은 아파트 중에 고르라면, 투자 가치를 감안하여 후자가 더 나은 선택이 될 것이다. 눈에 보이는 새 아파트는 감가상각으로 인해 가치가 떨어지지만, 입지는 감가상각이 되지 않기 때문이다. 부동산을 고르는 기준이 첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지라는 말이 이래서 나오는 것이다. 

 

p235. 해당은 땅에서 찾을 수 있다. 달리 표현하면 입지에 따르는 프리미엄이 땅값이라는 형태로 나타나는 것이고, 그것이 결국 분양가의 차이로 나타나는 것이라 할 수 있다.

 

p259. 그러면 추격 매수를 피하는 방법은 무엇인가? 국토교통부 실거래가 동향을 활용하는 방법이다. 비록 한 달 정도 후에 공개가 되지만 일방적인 매도 호가와 실거래가를 구분할 수 있는 유일한 방법이다. 이때 최근 실거래가보다 10%이상 비싼 가격에는 거래를 하지 않는 것이 좋다. 거래량이 많다는 것은 같이 처지에 있는 사람이 많다는 의미이므로 이런 단지는 향후 하방경직성을 띄게 된다. 최근 실거래가보다 10%이상 비싼 가격이 지속될 경우 이미 그곳은 투자에 늦은 곳이므로 다른 지역을 찾아보는 것이 현명하다.

 

p261. 투자는 컴퓨터나 기계가 하는 것이 아니라 사람이 하는 것이다. 그런데 사람은 기계와 달라서 감정에 의해 지배되는 경우가 많다. 지나친 공포감과 지나친 탐욕이 투자를 그르치는 경우가 많다. 

이 때문에 투자 심리의 동향을 파악하는 것이 중요하다. 한국은행에서 매월 마지막 주에 소비자 심리 지수의 한 항목으로 주택 가격 전망 지수를 발표하고 있다. 

 

p267. 투자 수익을 올리기 위해서는 쌀 때 사고 비쌀 때 팔아야 한다. 말은 쉽지만, 집값이 떨어진다고 남들이 외면하는 비수기에 집을 사기 위해서는 공포를 극복해야 하고, 집값이 더 오를 것이라는 기대감이 시장에서 넘칠 때 집을 팔기 위해서는 탐욕을 자제해야 한다. 이런 이유로 탐욕과 공포를 억누르는 것을 투자의 가장 큰 덕목으로 꼽는 것이다.

 

p274. 전세를 고를 때는 본인의 입장만 생각하면 되지만, 매매를 할 때는 본인의 입장보다 나중에 그 집을 팔아야 할 때 그집을 사 줄 잠재 매수자의 입장을 고려해야 한다. 쉽게 이야기하여, 이 집이 나중에 과연 팔릴까도 생각하고 매수하라는 것이다. 

집값이 오르는 매커니즘은 의외로 굉장히 간단하다. 수요가 몰리는 곳에 집을 사면 된다. 그러므로 이 집을 사 줄 수요가 지속적으로 늘어나는 지역인지, 또 그 늘어나는 수요가 선호하는 조건의 집인지를 생각하고 사면 되는 것이다.

 

p307. 주식이든 부동산이든 투자 상품은 계속 오르지만은 않는다. 오를 때도 있고, 내릴 때도 있다. 자본주의 시장의 특징이기도 하다. 하지만 이를 두려워해서 이불 속에만 있는다면 아무것도 이룰 수 없다. 역사는 도전과 응전의 점철이다. 아무런 위기가 없으면 기회도 없다. 눈을 들어 세상을 보라.